Bijna tien jaar na het Rode Dorp: wat kunnen Weesper huiseigenaren leren van funderingsproblemen?

WEESP - In maart 2017 kregen zes particuliere huiseigenaren in het Rode Dorp slecht nieuws. Onderzoek had houtrot in funderingspalen en betonrot in funderingsbalken aan het licht gebracht.

Omdat de particuliere huizen deel uitmaakten van bouwblokken met woningen van Ymere, konden de funderingen niet eenvoudig per woning afzonderlijk worden aangepakt.

WeesperNieuws schreef over het verplichte funderingsherstel. Voor volledig herstel werd toen een bedrag van ongeveer 80.000 euro per huis genoemd. Dat bedrag dateert uit 2017 en uit één specifiek project en zegt dus weinig over de huidige kosten van herstel aan een andere woning. De casus laat wel zien hoe ingrijpend funderingsproblemen kunnen worden wanneer een heel bouwblok erbij betrokken is.

Bijna tien jaar later is openbare informatie over gebouwen, grondwater en funderingsrisico’s veel eenvoudiger toegankelijk geworden. Tegelijkertijd blijft één belangrijke beperking bestaan: een kaart of bouwjaar kan nooit vaststellen in welke staat de fundering onder één woning verkeert.

Waarom de buren ertoe doen

Het Rode Dorp liet duidelijk zien dat de technische grens van een gebouw niet altijd samenvalt met de eigendomsgrens. De woningen aan onder meer de Talmastraat, Singel en Schaepmanstraat deelden constructieve onderdelen. Toen grootschalig herstel nodig bleek, moesten particuliere eigenaren daarom aansluiten bij de aanpak van de rest van het bouwblok. Dat principe geldt nog altijd voor veel oudere rijwoningen.

Wanneer woningen in één bouwfase zijn neergezet, kunnen ze dezelfde funderingsmethode en vergelijkbare bodemomstandigheden hebben. Een rapport van de buren, een oude inspectieput of historische bouwtekening kan daardoor informatie bevatten die ook voor een aangrenzende woning relevant is.

Sinds Weesp onderdeel is van de gemeente Amsterdam zijn oude bouwgegevens bovendien via het Amsterdamse Stadsarchief toegankelijk. De gemeente legt op haar pagina over bouwtekeningen, bouwvergunningen en funderingsinformatie uit hoe bouwdossiers kunnen worden geraadpleegd. Bouwvergunningen uit Weesp van vóór 2010 zijn via het Stadsarchief op te vragen.

Grondwater is maar één deel van de puzzel

Bij houten paalfunderingen gaat veel aandacht uit naar grondwater. Daar is een goede reden voor. Wanneer houten funderingsdelen langdurig boven het grondwater komen te staan kan schimmelaantasting optreden.

Maar de grondwaterstand op zichzelf is onvoldoende informatie. Om te bepalen of houten palen werkelijk droogvallen moet ook bekend zijn op welke hoogte de bovenkant van die palen ligt.

Waternet stelt daarom dat beide gegevens met elkaar moeten worden vergeleken. Het waterbedrijf meet met duizenden peilpunten het grondwater in Amsterdam en omgeving en maakt gegevens via een kaart beschikbaar.

Ook bacteriële aantasting kan een houten fundering beschadigen. Bovendien zijn niet alle oudere huizen op precies dezelfde manier gefundeerd. Een conclusie over een pand uitsluitend op basis van een lage grondwaterstand is daarom te eenvoudig.

Gebiedsinformatie is tegenwoordig sneller te vinden

Wie eerst wil weten welke funderingstypen en bodemrisico’s in de omgeving voorkomen kan tegenwoordig veel vooronderzoek digitaal doen. Zo brengt een lokaal overzicht van funderingen en risico’s in Weesp bouwperioden, bodemgegevens en openbare funderingsinformatie bij elkaar in een funderingskaart.

Het voordeel daarvan zit vooral in de oriëntatie. Een eigenaar kan nagaan of het bouwjaar en de omgeving aanleiding geven om oude bouwtekeningen op te zoeken of met buren te spreken.

De informatie is niet geschikt om te concluderen dat een individuele fundering goed of slecht is. Ook een woning in een bekend aandachtsgebied kan een goede fundering hebben, terwijl bij een andere woning lokale omstandigheden juist problemen kunnen veroorzaken.

Kijk vooral naar veranderingen

Scheuren in een oud huis zijn niet uitzonderlijk. Materialen werken, aanbouwen kunnen iets anders bewegen dan het oorspronkelijke gebouw en stucwerk kan beschadigen zonder dat de fundering daarvan de oorzaak is.

Meer reden voor onderzoek ontstaat wanneer verschillende signalen samengaan of aantoonbaar veranderen. Een diagonale scheur die groter wordt, meerdere ramen of deuren die sinds kort klemmen, een toenemende scheefstand of een duidelijk verschil met aangrenzende woningen zijn relevanter dan één oude, stabiele scheur.

Periodiek foto’s maken en eenvoudige maatvoering vastleggen kan helpen om onderscheid te maken tussen een oud gebrek en actuele beweging. Bij serieuzere aanwijzingen kan professioneel onderzoek vervolgens vaststellen wat er werkelijk met de fundering gebeurt.

Het Rode Dorp was in 2017 een uitzonderlijk zichtbare Weesper casus doordat een compleet complex moest worden aangepakt. Voor de meeste eigenaren zal de eerste stap veel kleiner zijn: uitzoeken wat er over het eigen huis bekend is, nagaan of er gegevens van het bouwblok bestaan en beoordelen of er daadwerkelijk iets verandert. Pas daarna wordt duidelijk of uitgebreid funderingsonderzoek noodzakelijk is.